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　　支持构建房地产发展新模式被认为是其首要功能。一位券商资深分析师表示，传统房地产高杠杆、高周转的开发销售模式正在经历深刻转型，商业地产亟需找到一条依赖长期运营而非短期销售的全新路径。REITs为此提供了标准化的退出渠道和持续的权益融资来源。它不仅能够帮助企业优化资产负债表、降低杠杆风险，更将从根本上倒逼企业从“开发商”转向专业的“资产运营管理者”，专注于通过提升运营效率来创造现金流和资产价值，而这正是房地产新发展模式的核心内涵。

　　盘活存量、促进良性循环是另一个关键着力点。我国商业不动产存量规模庞大，但流动性不足问题突出。一位来自大型资产管理机构的专家指出，REITs能够将沉淀在各类商业物业中的巨额存量资产，转化为资本市场可交易、可定价的标准化金融产品，从而显著提升资本配置效率。这一过程不仅能激励管理方通过优化业态、提升服务来直接刺激消费，还能为企业构建“开发培育—REITs上市—资金回笼—再投资”的良性闭环，有效拉动高质量投资。

　　适配多元化的资产配置需求则是其不可忽视的市场功能。从已上市产品的运行表现观察，REITs凭借强制高分红、收益相对稳健的特性，逐渐获得投资者认可。2024年以来，中证REITs全收益指数表现良好。市场观察人士认为，商业不动产REITs的加入，将极大丰富REITs市场的资产图谱，为保险资金、养老金等长期投资者提供兼具稳定现金流与增长潜力的新选择，同时也让广大普通投资者得以低门槛分享优质商业地产的成长收益，成为增加居民财产性收入的有效渠道。

　　进一步压实基金管理人的主动运营管理责任成为关键一环。《公告》明确规定，基金管理人须主动履行商业不动产运营管理职责。这一定位引发了业内的深入讨论。一位基金公司REITs业务负责人坦言，这意味着未来的商业REITs管理人必须深度介入资产的日常运营与价值提升，角色要从被动的财务持有者转变为积极的资产管理“大管家”。这要求管理人必须配备或联合具备深厚商业地产“基因”的专业团队，在招商租赁、业态组合、客户服务和资产焕新等方面展现专业能力，真正回归“通过卓越运营创造价值”的本源。

　　理解“双轨并行”的战略意图，核心在于把握两类底层资产的本质差异及其带来的不同风险收益特征。基础设施REITs的资产多具公共或准公共属性，如高速公路、产业园区、能源设施等，其现金流通常与特许经营协议、政府定价或购买服务密切关联，因而呈现出收益稳健、波动性相对较低的特点，被视为资产配置组合中优质的“压舱石”。商业不动产REITs则完全置身于市场化竞争环境，购物中心、写字楼、酒店的租金收入直接与经济活力、消费趋势、区域竞争格局以及运营团队的能力息息相关，其收益可能具备更高的市场敏感性和成长潜力，同时对管理人的主动管理能力提出了远高于前者的要求。